BundaranNews.com_ Mana yang lebih kuat, AJB atau Sertifikat yang diperoleh dengan cara-cara melanggar hukum?, mari simak penjelasan berikut bersama “DR.C. ADV. ALAMSYAH, SH., MH., CLA.” Praktisi hukum dan juga Ketua Umum ORMAS BIDIK.
Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat di hadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT) berdasarkan Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 merupakan alat/instrumen pemindahan hak atau bukti yang menunjukkan bahwa hak atas tanah atau bangunan secara sah telah dialihkan. AJB ini juga dapat dijadikan dasar untuk menyatakan bahwa pembeli telah melakukan jual beli tanah dengan iktikad baik yang mengartikan bahwa Pembeli harus dilindungi haknya.
Asas Jual Beli Tanah (Terang dan Tunai) Jika AJB dibuat secara sah di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) berdasarkan kesepakatan riil dan pemilik yang asli, maka hak keperdataan atas tanah tersebut secara hukum adat pertanahan telah beralih ke pembeli. Sertifikat yang tiba-tiba muncul di atas tanah tersebut melalui cara ilegal tidak menghapus hak keperdataan dari AJB yang sah.
Meskipun secara hierarki Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan alat bukti kepemilikan tertinggi dan terkuat di Indonesia, kekuatan hukum tersebut dapat luntur atau dibatalkan jika terbukti diperoleh secara tidak sah, mengandung cacat hukum, atau melalui perbuatan melanggar hukum (PMH).
Dalam hukum pertanahan Indonesia (berdasarkan PP No. 24 Tahun 1997 dan PP No. 18 Tahun 2021), sistem publikasi pendaftaran tanah yang menganut sistem negatif bertendensi positif berarti sertifikat adalah bukti yang kuat selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya.
Jika suatu sertifikat diterbitkan atas dasar pemalsuan dokumen, penyerobotan tanah, atau proses administratif yang melanggar hukum, maka sertifikat tersebut mengandung cacat hukum / cacat administrasi.
Pasal 35 Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 21 Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan. Aturan ini menegaskan bahwa Sertifikat Hak Atas Tanah dapat dibatalkan secara administratif oleh Kementerian ATR/BPN jika terbukti ditemukan adanya cacat administrasi maupun cacat yuridis dalam proses penerbitannya.
Berdasarkan Yurisprudensi Mahkamah Agung, dalam berbagai putusan (salah satunya Putusan MA No. 219 K/Pdt/2017), Mahkamah Agung berulang kali menegaskan perlindungan hukum bagi pembeli yang beriktikad baik. Sebaliknya, sertifikat yang diperoleh dengan iktikad buruk atau melanggar hukum harus dibatalkan.
Sedangkan, AJB yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang merupakan akta otentik yang membuktikan terjadinya peralihan hak atas tanah secara sah.
Jika pemegang AJB dapat membuktikan bahwa transaksi jual belinya sah, dilakukan dengan pembeli beritikad baik, dan tanah tersebut dikuasai secara fisik, maka AJB tersebut merupakan dasar perolehan hak yang kuat.
Dalam sengketa tanah, pengadilan tidak hanya melihat bentuk dokumen akhir (sertifikat), melainkan akan menguji riwayat perolehan hak (siapa yang memiliki dasar hak sah dan menguasai fisik tanah terlebih dahulu).
Hukum perlindungan diberikan kepada pihak yang beritikad baik. Pemegang AJB yang sah dapat mengajukan gugatan ke pengadilan untuk membatalkan sertifikat ilegal tersebut. Setelah pengadilan menyatakan sertifikat tersebut batal dan tidak berkekuatan hukum, pemegang AJB dapat melanjutkan proses pendaftaran tanah di Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk menerbitkan sertifikat baru yang resmi atas namanya.
Menjawab pertanyaan diatas mana yang lebih kuat, AJB atau Sertifikat yang diperoleh dengan cara-cara melanggar hukum? Tentunya Akta Jual Beli (AJB) yang sah dan diperoleh dengan itikad baik memiliki posisi hukum yang lebih kuat dibandingkan dengan sertifikat tanah yang diperoleh melalui cara-cara melanggar hukum.(Red/BIDIK)
